En bref : Pour une maison de 250 000 € qui sera votre seule habitation, comptez environ 11 713 € en Wallonie, 10 463 € à Bruxelles et 9 213 € en Flandre. C'est l'acheteur qui paie ces frais, le jour de l'acte. Le vendeur paie seulement ses propres frais (certificats, levée d'hypothèque).
Indiquez le prix et la région pour connaître le total à prévoir.
Le vrai budget d'un achat
Prenons une maison à 250 000 € en Wallonie, qui sera votre seule habitation :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de la maison | 250 000 € |
| Droits d'enregistrement (3 %) | 7 500 € |
| Notaire : honoraires + TVA + frais divers | 4 213 € |
| Total à payer | 261 713 € |
Les frais représentent ici 4,7 % du prix. Si vous empruntez, ajoutez les frais de l'acte de crédit (voir notre article sur le prêt hypothécaire).
Quand payer : compromis puis acte
- Au compromis de vente : vous versez en général une garantie de 10 % du prix. Elle est bloquée chez le notaire et sera déduite du prix. Ce n'est pas un frais en plus.
- Dans les 4 mois : l'acte authentique est signé chez le notaire. Le délai de 4 mois est lié au paiement des droits d'enregistrement.
- Le jour de l'acte : vous payez le reste du prix et tous les frais. Le notaire vous envoie un décompte quelques jours avant, avec le montant exact à virer.
Qui paie quoi entre acheteur et vendeur ?
| Payé par l'acheteur | Payé par le vendeur |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | Certificat PEB |
| Honoraires du notaire pour l'acte de vente | Contrôle de l'installation électrique |
| Frais divers de l'acte (recherches, transcription) | Attestation du sol (selon la région) et renseignements urbanistiques |
| Frais de l'acte de crédit, s'il y a un prêt | Levée de son hypothèque, s'il en a une |
En Belgique, la règle habituelle est donc simple : les frais d'achat sont pour l'acheteur. Le vendeur ne paie pas de droits d'enregistrement.
Maison ou appartement : même calcul
Le calcul est identique pour une maison ou un appartement : seuls le prix, la région et votre situation comptent. Pour un appartement, le notaire doit aussi demander des documents au syndic (copropriété), ce qui peut ajouter un peu de frais divers.
Pour un terrain, les droits d'enregistrement sont souvent au taux plein (12,5 % ou 12 %), sauf conditions particulières pour y construire votre habitation. Une maison neuve clé sur porte achetée à un promoteur est soumise à la TVA de 21 % (6 % dans certains cas) sur la construction, et les droits d'enregistrement ne portent que sur le terrain.
Les erreurs de budget les plus courantes
- Oublier que la banque ne prête pas les frais : beaucoup de banques financent le prix, rarement les frais. Il faut souvent les payer avec son épargne.
- Prendre le mauvais taux : si vous possédez déjà un logement (même en partie, même loué), le taux réduit peut ne pas s'appliquer.
- Oublier les frais de crédit : ils peuvent ajouter plusieurs milliers d'euros.
Questions fréquentes
Peut-on négocier pour que le vendeur paie les frais de notaire ?
Rien n'interdit de négocier une baisse du prix pour compenser. Mais les droits d'enregistrement restent dus par l'acheteur et sont calculés sur le prix inscrit dans l'acte.
Faut-il prendre son propre notaire ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est conseillé. Quand l'acheteur et le vendeur ont chacun leur notaire, ils se partagent les honoraires : cela ne coûte rien de plus.
Que se passe-t-il si l'acte est signé après 4 mois ?
Les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois du compromis. En cas de retard, des intérêts et amendes peuvent être réclamés. Le notaire veille normalement au délai.
Prix, région, seule habitation ou non : droits d'enregistrement, notaire et total.
Sources
- Notaire.be : droits d'enregistrement en Wallonie, Bruxelles et Flandre
- Wikifin : quels impôts payer lors d'un achat
- SPF Finances : acheter et vendre, droit d'enregistrement
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Les montants sont des estimations pour l'achat d'un bien existant (hors TVA, hors frais de crédit sauf mention contraire). Le décompte de votre notaire fait foi : demandez-le avant de signer le compromis.