En bref : Les frais de l'acte de crédit hypothécaire représentent en général environ 2 à 2,5 % du montant emprunté : pour un prêt de 250 000 €, comptez autour de 5 500 à 6 000 €. Ils s'ajoutent aux frais d'achat (11 713 € pour une maison à 250 000 € en Wallonie, seule habitation). Les banques prêtent rarement ces frais : il faut prévoir de l'épargne.
Calculez les droits d'enregistrement et le notaire pour votre achat.
Deux actes, deux factures
- L'acte d'achat : droits d'enregistrement, honoraires et frais divers. C'est ce que calcule notre calculateur.
- L'acte de crédit : la banque exige une hypothèque sur le bien, qui doit être établie par un notaire. Les deux actes sont en général signés le même jour.
Ce que contiennent les frais de l'acte de crédit
| Poste | Calcul habituel |
|---|---|
| Droit d'enregistrement de l'hypothèque | 1 % du montant inscrit (capital + environ 10 % d'accessoires) |
| Droit d'inscription hypothécaire | 0,3 % du montant inscrit |
| Rétribution du bureau de la Sécurité juridique | Montant fixe selon le montant inscrit (quelques centaines d'euros) |
| Honoraires du notaire pour le crédit | Barème légal dégressif, + 21 % de TVA |
| Frais divers | Recherches, état hypothécaire, frais de dossier |
Le gros morceau est le droit d'enregistrement de 1 %. Il est perçu par la Région. Certaines Régions accordent une réduction pour les premiers acheteurs qui empruntent : votre notaire l'appliquera si vous y avez droit.
Exemple : prêt de 250 000 €
- Montant inscrit : 250 000 € + 10 % d'accessoires = 275 000 €
- Droit d'enregistrement : 1 % = 2 750 €
- Droit d'inscription : 0,3 % = 825 €
- Honoraires du notaire avec TVA, rétribution et frais divers : environ 2 000 à 2 500 €
- Total : environ 5 500 à 6 000 €
Avec l'achat d'une maison à 250 000 € en Wallonie (seule habitation, 11 713 € de frais), le budget total des frais dépasse donc 17 000 €.
Estimation indicative : le simulateur de notaire.be et votre notaire donnent le montant précis selon votre région et votre banque.
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
C'est difficile. La Banque nationale demande aux banques de limiter les prêts qui dépassent 90 % de la valeur du bien. Les banques gardent une petite marge pour les premiers acheteurs, qui peuvent parfois emprunter jusqu'à 100 % du prix. Mais financer aussi les frais (plus de 100 %) reste rare et plus cher.
- Prévoyez au minimum les frais d'achat + les frais de crédit en épargne.
- Une aide familiale (donation d'argent) peut compléter l'apport. Voir frais de notaire et donation.
- En Wallonie et à Bruxelles, des prêts publics (crédit social, Fonds du Logement) acceptent des quotités plus élevées sous conditions de revenus.
Réduire les frais : le mandat hypothécaire
Au lieu d'inscrire toute l'hypothèque, la banque peut accepter qu'une partie soit couverte par un mandat hypothécaire : un acte qui l'autorise à prendre une hypothèque plus tard, si vous ne remboursez plus. Le mandat évite le droit de 1 % sur la partie concernée. En revanche, si la banque doit un jour l'utiliser, cela coûte plus cher. Demandez à votre banque et à votre notaire de comparer.
Questions fréquentes
Les frais de l'acte de crédit sont-ils déductibles des impôts ?
Pour les crédits conclus depuis 2017 (Bruxelles), 2020 (Flandre) ou 2025 (Wallonie, fin du chèque-habitat), il n'y a plus d'avantage fiscal régional pour l'habitation propre. Les frais de l'acte ne sont donc pas déductibles dans ces cas.
Faut-il un nouvel acte si je change de banque ?
Si vous refinancez chez une autre banque, il faut en principe un nouvel acte de crédit, avec de nouveaux frais. C'est un coût à comparer avec le gain d'intérêts.
Les frais de crédit sont-ils inclus dans votre calculateur ?
Non. Notre calculateur donne les frais de l'acte d'achat. Ajoutez environ 2 à 2,5 % du montant emprunté si vous prenez un prêt hypothécaire.
Prix, région, seule habitation ou non : droits d'enregistrement, notaire et total.
Sources
- Wikifin : quels impôts payer lors d'un achat
- KBC : quels sont les frais à payer lors de l'achat d'une habitation ?
- Notaire.be : arrêté tarifaire des notaires, version consolidée 2026 (PDF)
- Notaire.be : droits d'enregistrement en Wallonie, Bruxelles et Flandre
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Les montants sont des estimations pour l'achat d'un bien existant (hors TVA, hors frais de crédit sauf mention contraire). Le décompte de votre notaire fait foi : demandez-le avant de signer le compromis.