En bref : Pour une donation immobilière à un enfant, les droits de donation sont de 3 % jusqu'à 150 000 €, puis 9 %, 18 % et 27 % par tranches (mêmes taux en 2026 dans les trois Régions). Donner une maison de 200 000 € à un seul enfant coûte 9 000 € de droits, mais seulement 6 000 € si elle est donnée à deux enfants. S'ajoutent les honoraires du notaire et les frais divers.
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Les droits de donation immobilière en ligne directe
| Tranche (par personne qui reçoit) | Taux 2026 |
|---|---|
| 0 à 150 000 € | 3 % |
| 150 000 à 250 000 € | 9 % |
| 250 000 à 450 000 € | 18 % |
| Au-delà de 450 000 € | 27 % |
Ces taux valent pour une donation entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, et entre époux ou cohabitants légaux. Ils s'appliquent sur la valeur vénale du bien (sa valeur de marché), pas sur un prix symbolique. Entre frères et sœurs ou à des tiers, les taux sont nettement plus élevés.
Exemples chiffrés
| Valeur du bien | Droits si donné à 1 enfant | Droits si donné à 2 enfants (50/50) |
|---|---|---|
| 100 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| 200 000 € | 9 000 € | 6 000 € |
| 300 000 € | 22 500 € | 9 000 € |
| 400 000 € | 40 500 € | 18 000 € |
| 500 000 € | 63 000 € | 27 000 € |
On voit l'intérêt de partager la donation : chaque enfant reçoit une plus petite part, qui reste dans les tranches basses. Pour un bien de 300 000 €, l'écart dépasse 9 000 €.
Wallonie : une baisse prévue en 2028
La Wallonie a voté fin 2024 une réforme qui fait baisser les droits de donation immobilière et de succession pour les actes à partir du 1er janvier 2028. Le décret prévoyait de garder 3 % sur la première tranche et de ramener les tranches suivantes à 6 %, 10 % et 14 %. Le gouvernement wallon a depuis annoncé une baisse moins forte, qui doit encore être coulée dans un décret.
En pratique : pour une petite donation (moins de 150 000 € par enfant), rien ne change. Pour une grosse donation en Wallonie, il peut valoir la peine d'attendre que les taux 2028 soient confirmés. Demandez à votre notaire où en est le texte.
Les honoraires du notaire et les frais divers
Comme pour une vente, les honoraires du notaire pour une donation suivent un barème légal, avec 21 % de TVA. Il faut ajouter les frais divers : recherches urbanistiques, état hypothécaire, transcription, éventuel certificat PEB… Pour une maison de valeur moyenne, la partie « notaire » se chiffre en général à quelques milliers d'euros. Demandez un décompte détaillé avant de signer.
Donation ou succession : que choisir ?
Une donation immobilière se paie maintenant, alors qu'une succession se paie au décès. Souvent, donner de son vivant et répartir entre plusieurs enfants coûte moins cher qu'hériter, mais ce n'est pas toujours vrai. Lisez aussi frais de notaire et succession.
Questions fréquentes
Qui paie les droits de donation ?
En principe, la personne qui reçoit le bien. Mais le parent qui donne peut accepter de les payer, sans que cela compte comme une nouvelle donation taxée.
Une donation d'argent pour acheter une maison passe-t-elle par le notaire ?
Une donation d'argent peut se faire par virement, sans notaire. Si elle est enregistrée, les droits sont faibles en ligne directe (autour de 3 %, selon la Région). Non enregistrée, elle peut être soumise aux droits de succession si le donateur décède dans les années qui suivent.
Le notaire est-il obligatoire pour donner une maison ?
Oui. Une donation de bien immobilier doit être faite par acte notarié pour être valable.
Prix, région, seule habitation ou non : droits d'enregistrement, notaire et total.
Sources
- Notaire.be : réforme des droits de succession et de donation en Wallonie (2028)
- Baker Tilly : réduction des droits de succession et de donation en Wallonie
- Wikifin : quels impôts payer lors d'un achat
- Notaire.be : arrêté tarifaire des notaires, version consolidée 2026 (PDF)
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Les montants sont des estimations pour l'achat d'un bien existant (hors TVA, hors frais de crédit sauf mention contraire). Le décompte de votre notaire fait foi : demandez-le avant de signer le compromis.