En bref : un loyer commercial ne peut être indexé que si le bail contient une clause d'indexation. L'indexation se fait alors une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire, avec la formule de l'article 1728bis de l'ancien Code civil (indice santé). Une clause plus favorable au bailleur est ramenée à cette formule.
La formule est la même : loyer de base, indice de départ, nouvel indice.
Sans clause, pas d'indexation
Contrairement au bail d'habitation, où l'indexation est permise sauf si le bail l'exclut, le bail commercial ne peut être indexé que si les parties l'ont prévu par écrit. Pas de clause, pas d'indexation (mais une révision reste possible, voir plus bas).
Le bail commercial reste régi par la loi fédérale du 30 avril 1951 et par l'ancien Code civil. Les règles régionales sur le bail d'habitation (enregistrement pour indexer, PEB, limite de 3 mois) ne s'appliquent pas telles quelles.
La formule et l'indice à utiliser
- Indice : l'indice santé publié par Statbel.
- Indice de départ : celui du mois qui précède la conclusion du bail.
- Nouvel indice : celui du mois qui précède l'anniversaire de l'entrée en vigueur.
- Une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire.
Une clause qui prévoit une hausse plus forte (indice plus favorable, pourcentage fixe en plus, indexation semestrielle) est réduite à ce que permet la formule légale. Exemple : un loyer commercial de 1 000 € signé en octobre 2025 peut passer à 1 040,00 € en octobre 2026 (1 000 × 140,67 ÷ 135,26).
Ignorez simplement le champ PEB : il ne concerne que les logements.
Exemple de clause d'indexation
La dernière phrase (pas de baisse sous le loyer de base) est courante. En cas de doute sur la rédaction, faites relire le bail par un notaire ou un avocat.
Indexation oubliée : jusqu'où remonter ?
La limite de 3 mois des baux d'habitation ne s'applique pas en principe au bail commercial. Le bailleur qui a oublié d'indexer peut réclamer les arriérés dans le délai de prescription des loyers (5 ans), sauf clause contraire. Il doit malgré tout en faire la demande. Comparez avec l'indexation en retard d'un logement.
La révision triennale du bail commercial
Indépendamment de l'indexation, chaque partie peut demander au juge de paix de réviser le loyer à l'expiration de chaque période de 3 ans, si la valeur locative normale a varié d'au moins 15 % à cause de circonstances nouvelles. La demande doit être faite dans les 3 derniers mois de la période. Voir indexation ou révision du loyer.
Questions fréquentes
Un bail commercial est-il indexé automatiquement ?
Non. Il faut une clause d'indexation dans le bail, puis une demande du bailleur. Sans clause, l'indexation est impossible.
Quel indice pour un bail commercial ?
L'indice santé publié par Statbel, avec la même formule que pour un logement.
Une clause peut-elle prévoir plus que l'indice ?
Non. Une clause qui aboutit à une hausse plus forte que la formule légale est réduite à ce que la formule permet.
Le bailleur peut-il rattraper des années d'indexation ?
En principe oui, dans la limite de la prescription de 5 ans, car la règle des 3 mois des baux d'habitation ne s'applique pas aux baux commerciaux.
Loyer de base, dates du bail, région et PEB : le simulateur trouve les bons mois d'indice et fait le calcul.
Sources
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
- Statbel : indice santé (valeurs mensuelles, toutes les bases)
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le service logement de votre Région ou un juge de paix.