En bref : l'indexation adapte le loyer à l'indice santé, une fois par an, sur simple demande écrite. La révision change le montant du loyer de base, à la fin de chaque période de 3 ans, par accord ou devant le juge de paix, si la valeur locative a fortement changé.
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Les différences en un coup d'œil
| Indexation | Révision | |
|---|---|---|
| But | Suivre la hausse des prix | Adapter le loyer à la valeur réelle du bien |
| Fréquence | 1 fois par an | À la fin de chaque période de 3 ans |
| Qui la demande ? | Le propriétaire | Le propriétaire ou le locataire |
| Peut faire baisser le loyer ? | Rarement (si l'indice baisse) | Oui |
| Comment ? | Demande écrite, formule fixe | Accord ou décision du juge de paix |
L'indexation : automatique dans son calcul, pas dans son application
Le calcul est toujours le même : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Il n'y a rien à négocier. Le propriétaire doit simplement la demander par écrit, une fois par an, à la date anniversaire. Les détails : quand demander l'indexation et modèle de lettre.
C'est souvent suffisant : la révision est rare et encadrée.
La révision du loyer d'un bail d'habitation
En Wallonie et à Bruxelles, pour un bail de résidence principale, la révision est possible entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque période de 3 ans. Les parties peuvent se mettre d'accord. Sans accord, le juge de paix peut réviser le loyer dans deux cas :
- la valeur locative normale a augmenté ou baissé d'au moins 20 % à cause de circonstances nouvelles (par exemple un nouvel arrêt de tram, ou au contraire une nuisance) ;
- le propriétaire a fait des travaux qui augmentent la valeur locative d'au moins 10 % (hors simple mise en conformité).
La demande au juge doit être faite entre le 6e et le 3e mois avant la fin de la période de 3 ans.
Et pour un bail commercial ?
Pour un bail commercial, la révision est aussi possible tous les 3 ans, devant le juge de paix, si la valeur locative normale a varié d'au moins 15 % à cause de circonstances nouvelles. L'indexation, elle, dépend d'une clause du bail. Voir indexation du bail commercial.
Peut-on cumuler indexation et révision ?
Oui. Après une révision, le loyer révisé devient le nouveau loyer de référence, et l'indexation continue chaque année. Mais la révision ne peut pas servir à récupérer une indexation oubliée : pour cela, la règle des 3 mois s'applique (voir indexation en retard).
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre indexation et révision du loyer ?
L'indexation suit l'indice santé chaque année sur simple demande écrite. La révision change le loyer de base tous les 3 ans, par accord ou devant le juge, si la valeur du bien a fortement changé.
Le locataire peut-il demander une révision à la baisse ?
Oui. Si la valeur locative normale a baissé d'au moins 20 % à cause de circonstances nouvelles, il peut demander une révision à la fin d'une période de 3 ans.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, par une révision, si les travaux augmentent la valeur locative d'au moins 10 % et ne sont pas une simple mise en conformité.
La révision remplace-t-elle l'indexation ?
Non. Les deux peuvent s'appliquer : le loyer révisé est ensuite indexé chaque année.
Loyer de base, dates du bail, région et PEB : le simulateur trouve les bons mois d'indice et fait le calcul.
Sources
- Wallonie.be : indexer un loyer
- be.brussels : indexation des loyers
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le service logement de votre Région ou un juge de paix.