En bref : un propriétaire qui a oublié d'indexer peut le faire à tout moment. Le nouveau loyer tient compte de toute la hausse de l'indice depuis la signature. Mais les arriérés sont limités aux 3 mois qui précèdent le mois de la demande écrite. Le reste est perdu.
Même si le loyer n'a jamais été indexé, la formule part du loyer du bail.
La règle des 3 mois
En Wallonie, à Bruxelles et en Flandre, l'indexation ne joue que pour l'avenir et, au maximum, pour les 3 mois qui précèdent le mois de la demande. Exemple :
| Situation | Ce qui peut être réclamé |
|---|---|
| Anniversaire : 1er octobre 2026 | — |
| Demande écrite envoyée en février 2027 | Indexation de novembre, décembre 2026 et janvier 2027 |
| Octobre 2026 | Perdu |
| À partir de février 2027 | Nouveau loyer indexé chaque mois |
Pour éviter cette perte, envoyez la demande dès que l'indice est publié : voir quand demander l'indexation.
Loyer jamais indexé : peut-on rattraper d'un coup ?
Oui pour le montant du loyer, non pour le passé. La formule utilise toujours le loyer de base et l'indice du mois avant la signature. Un propriétaire qui n'a rien demandé pendant 4 ans peut donc appliquer en une fois la hausse de l'indice sur 4 ans. Mais il ne peut pas réclamer la différence pour les années écoulées, sauf les 3 derniers mois.
Entrez l'année en cours : le calculateur applique toute la hausse depuis la signature.
Comment calculer les arriérés ?
Arriérés = (nouveau loyer − loyer payé) × nombre de mois rattrapés (3 au maximum). Exemple : loyer de 800 € qui passe à 832 €, demande envoyée en février 2027 pour un anniversaire en octobre 2026. Arriérés : 32 € × 3 = 96 €. À partir de février 2027, le locataire paie 832 €.
Les cas où le rattrapage est impossible
- Bail non enregistré (Wallonie, Bruxelles) : pas d'indexation tant que le bail n'est pas enregistré.
- Bruxelles sans PEB : pas d'indexation avant la remise d'un certificat valable. Un PEB remis plus tard ne permet pas d'indexer les mois passés.
- Clause d'exclusion dans le bail.
- Logements énergivores : l'indexation bloquée en 2022-2023 n'est pas rattrapable (voir indexation et PEB).
Et pour un bail commercial ?
La limite de 3 mois vient des règles des baux d'habitation. Pour un bail commercial, l'indexation suit la clause du contrat et les arriérés peuvent en principe être réclamés plus longtemps. Voir indexation du bail commercial.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il réclamer l'indexation des années passées ?
Non. Il ne peut réclamer que les 3 mois qui précèdent le mois de sa demande écrite. Mais le nouveau loyer tient compte de toute la hausse depuis la signature.
Un loyer jamais indexé peut-il augmenter beaucoup d'un coup ?
Oui. La formule part du loyer et de l'indice de la signature : toute la hausse de l'indice depuis lors peut être appliquée en une fois.
Le locataire doit-il payer des arriérés ?
Au maximum 3 mois de différence entre l'ancien et le nouveau loyer, si la demande est correcte.
Peut-on indexer avec du retard après un changement de propriétaire ?
Oui, le nouveau propriétaire reprend le bail et peut demander l'indexation, avec la même limite de 3 mois.
Loyer de base, dates du bail, région et PEB : le simulateur trouve les bons mois d'indice et fait le calcul.
Sources
- Wallonie.be : indexer un loyer
- be.brussels : indexation des loyers
- Statbel : indice santé (valeurs mensuelles, toutes les bases)
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le service logement de votre Région ou un juge de paix.