En bref : l'indexation n'est pas obligatoire pour le propriétaire : c'est un droit, qu'il peut ne pas utiliser ou appliquer en partie. Elle n'est pas automatique non plus : il doit la demander par écrit. Mais si les conditions sont remplies, le locataire ne peut pas la refuser.
Le calculateur vous donne le maximum légal pour votre bail.
Pour le propriétaire : un droit, pas une obligation
Pour un bail d'habitation, la loi autorise l'indexation, sauf si le bail l'exclut. Le propriétaire est libre :
- de ne pas indexer (pour garder un bon locataire, par exemple) ;
- d'appliquer une indexation plus faible que le maximum légal ;
- d'indexer plus tard, avec la limite de 3 mois d'effet rétroactif.
Renoncer une année ne fait pas perdre le droit pour les années suivantes : comme la formule part toujours du loyer de base, le propriétaire peut ensuite appliquer toute la hausse depuis la signature. Voir indexation oubliée ou en retard.
Pour le locataire : impossible de refuser une indexation correcte
Si le bail n'exclut pas l'indexation, que la demande est écrite et que le calcul est juste, le locataire doit payer le nouveau loyer. Il peut par contre refuser ou contester :
- une indexation plus élevée que le résultat de la formule ;
- une indexation appliquée avant la date anniversaire ou deux fois la même année ;
- une indexation alors que le bail n'est pas enregistré (Wallonie, Bruxelles) ou sans PEB remis (Bruxelles) ;
- un rattrapage de plus de 3 mois.
Ce qui a été payé en trop peut être réclamé. En cas de désaccord, c'est le juge de paix qui tranche.
Calculez le plafond avec la formule officielle.
Les cas où l'indexation est interdite
| Situation | Indexation |
|---|---|
| Le bail contient une clause qui l'exclut | Interdite pendant tout le bail |
| Bail de résidence principale non enregistré (Wallonie, Bruxelles) | Interdite tant qu'il n'est pas enregistré |
| Bruxelles : pas de PEB valable remis au locataire | Interdite |
| Bail commercial sans clause d'indexation | Interdite (voir bail commercial) |
Le logement énergivore n'empêche plus l'indexation depuis fin 2023, mais il peut la réduire : voir indexation et PEB.
Peut-on arrondir ou demander moins ?
Le propriétaire peut demander moins que le maximum : c'est toujours permis. Il ne peut pas arrondir vers le haut : 832,00 € ne peut pas devenir 835 €. Arrondir vers le bas (832 € au lieu de 832,40 €) est sans problème.
Pourquoi l'indexation n'est pas automatique
Même si le bail prévoit l'indexation, elle ne s'applique qu'après une demande écrite du propriétaire. Un locataire qui paie toujours le même loyer sans demande ne fait aucune faute. À l'inverse, un locataire qui a volontairement payé un loyer indexé correct ne peut pas le récupérer. Pour savoir quand envoyer cette demande : quand demander l'indexation.
Questions fréquentes
L'indexation du loyer est-elle obligatoire ?
Non. C'est un droit du propriétaire, qu'il peut ne pas utiliser. Elle n'est pas automatique : il doit la demander par écrit.
Le locataire peut-il refuser l'indexation ?
Non, si le bail ne l'exclut pas, que la demande est écrite et que le calcul est correct. Il peut contester un montant trop élevé ou une indexation interdite.
Le propriétaire peut-il indexer moins que prévu ?
Oui. Il peut appliquer une indexation plus faible ou y renoncer une année, sans perdre son droit pour les années suivantes.
Peut-on arrondir le loyer après indexation ?
Seulement vers le bas. Arrondir vers le haut revient à demander plus que le maximum légal.
Loyer de base, dates du bail, région et PEB : le simulateur trouve les bons mois d'indice et fait le calcul.
Sources
- Wallonie.be : indexer un loyer
- be.brussels : indexation des loyers
- Statbel : indice santé (valeurs mensuelles, toutes les bases)
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le service logement de votre Région ou un juge de paix.