En bref : à Bruxelles, le loyer peut être indexé une fois par an, à la date anniversaire du bail, si le bail est enregistré, si un certificat PEB valable a été remis au locataire et si le bail n'exclut pas l'indexation. Pour un bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, un facteur de correction réduit le loyer indexé.
Choisissez « Bruxelles » et votre lettre PEB : le calculateur vous prévient si le facteur de correction s'applique.
Les 3 conditions pour indexer un loyer à Bruxelles
Le Code bruxellois du Logement autorise l'indexation, mais pas sans conditions. Le propriétaire doit réunir les trois :
- Le bail n'exclut pas l'indexation. Une clause du contrat peut l'interdire. Si rien n'est écrit, l'indexation est permise.
- Le bail est enregistré. L'enregistrement est gratuit et c'est le propriétaire qui doit le faire. Sans enregistrement, pas d'indexation.
- Un certificat PEB valable a été remis au locataire. S'il a expiré, un nouveau certificat doit être transmis avant de demander l'indexation.
L'indexation n'est jamais automatique. Le propriétaire doit la demander par écrit. Un e-mail suffit, mais il est utile de garder une preuve. Voir notre modèle de lettre d'indexation.
La formule de calcul à Bruxelles
Bruxelles utilise la même formule que les autres Régions, basée sur l'indice santé publié par Statbel :
- Loyer de base : le loyer écrit dans le bail, sans les charges, et pas le loyer déjà indexé.
- Indice de départ : l'indice santé du mois qui précède la signature du bail.
- Nouvel indice : l'indice santé du mois qui précède l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Exemple avec les chiffres officiels : un bail bruxellois de 800 € signé et entré en vigueur en octobre 2025 peut passer à 832,00 € en octobre 2026 (800 × 140,67 ÷ 135,26). Le détail des indices de l'année est dans notre article indexation du loyer 2026.
Le calculateur vérifie la date de votre bail et affiche un avertissement si une correction est due.
Le facteur de correction pour les PEB E, F et G
Entre le 14 octobre 2022 et le 13 octobre 2023, Bruxelles a limité l'indexation des logements énergivores. Depuis le 14 octobre 2023, tous les logements peuvent de nouveau être indexés. Mais pour éviter que le propriétaire rattrape d'un coup l'indexation bloquée, un facteur de correction s'applique quand ces trois conditions sont réunies :
- le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 ;
- le logement a un certificat PEB E, F ou G (ou pas de PEB valable) ;
- le logement est loué sur le marché privé ou par un CPAS, une commune ou une agence immobilière sociale. Les logements des SISP et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.
Concrètement, on calcule d'abord le loyer indexé normal, puis on le multiplie par le facteur du mois anniversaire. Pour un PEB F ou G, le facteur retire l'indexation d'une année entière (celle de 2022-2023). Pour un PEB E, il en retire la moitié. Bruxelles Logement publie le tableau des facteurs mois par mois et un calculateur Excel.
Pour comparer avec la Wallonie et la Flandre, lisez notre article indexation du loyer et PEB.
Quand et comment demander l'indexation ?
L'indexation peut avoir lieu chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Le propriétaire n'est pas obligé de la demander tout de suite. S'il attend, il ne peut récupérer que les 3 mois qui précèdent le mois de sa demande. Les mois plus anciens sont perdus. Tout est expliqué dans quand demander l'indexation du loyer et dans indexation oubliée ou en retard.
Locataire : comment vérifier le montant demandé ?
- Vérifiez que le bail est enregistré : vous pouvez le voir dans MyMinfin, rubrique « Mes documents patrimoniaux ».
- Vérifiez que vous avez reçu un PEB valable et notez sa lettre.
- Refaites le calcul avec les bons mois d'indice. Une erreur fréquente : partir du loyer déjà indexé l'an dernier au lieu du loyer de base.
- En cas de désaccord, contactez le propriétaire par écrit. Sans accord, c'est le juge de paix qui tranche.
Questions fréquentes
Le loyer peut-il être indexé à Bruxelles en 2026 ?
Oui, une fois par an à la date anniversaire, si le bail est enregistré, qu'un PEB valable a été remis au locataire et que le bail n'interdit pas l'indexation.
Mon logement a un PEB F : le loyer peut-il augmenter ?
Oui, mais si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, un facteur de correction retire environ une année d'indexation. Pour un bail plus récent, l'indexation est normale.
Le bail n'est pas enregistré : que se passe-t-il ?
À Bruxelles, le propriétaire ne peut pas indexer le loyer tant que le bail n'est pas enregistré.
Le propriétaire peut-il réclamer l'indexation des années passées ?
Non. Il ne peut récupérer que les 3 mois qui précèdent le mois de sa demande écrite.
Loyer de base, dates du bail, région et PEB : le simulateur trouve les bons mois d'indice et fait le calcul.
Sources
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le service logement de votre Région ou un juge de paix.