Kort: in Brussel kan de huur eenmaal per jaar worden geïndexeerd op de contractverjaardag, als de overeenkomst geregistreerd is, de huurder een geldig EPB-certificaat kreeg en het contract indexatie niet uitsluit. Voor overeenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden en woningen met EPB-label E, F of G verlaagt een correctiefactor de geïndexeerde huur.
Kies Brussel en je energielabel: de rekenhulp waarschuwt als een correctiefactor geldt.
De 3 voorwaarden voor huurindexatie in Brussel
De Brusselse Huisvestingscode staat indexatie toe, maar onder voorwaarden. De verhuurder moet aan alle drie voldoen:
- Het contract sluit indexatie niet uit. Een contractbeding kan ze verbieden. Staat er niets, dan is indexatie toegestaan.
- De overeenkomst is geregistreerd. Registratie is gratis en een verplichting van de verhuurder. Zonder registratie is indexatie niet mogelijk.
- De huurder kreeg een geldig EPB-certificaat. Is dat vervallen, dan moet de verhuurder een nieuw certificaat bezorgen vóór hij indexatie vraagt.
Indexatie is nooit automatisch. De verhuurder moet ze schriftelijk vragen. Een e-mail volstaat, maar bewaar een bewijs. Gebruik onze voorbeeldbrief voor huurindexatie.
De berekening in Brussel
Brussel gebruikt dezelfde formule als de andere Gewesten, met de gezondheidsindex die Statbel publiceert:
- Basishuurprijs: de huur uit het contract zonder kosten, niet de al geïndexeerde huurprijs.
- Aanvangsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening.
- Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding.
Voorbeeld met officiële cijfers: een Brussels contract van 800 €, ondertekend en ingegaan in oktober 2025, kan in oktober 2026 naar 832,00 € stijgen (800 × 140,67 ÷ 135,26). Alle maandcijfers staan in huurindexatie 2026.
De rekenhulp controleert de contractdatum en waarschuwt als een correctie nodig is.
De correctiefactor voor EPB-labels E, F en G
Van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023 beperkte Brussel de indexatie van energieverslindende woningen. Sinds 14 oktober 2023 kunnen alle woningen weer worden geïndexeerd. Om te vermijden dat de verhuurder de geblokkeerde indexatie ineens inhaalt, geldt een correctiefactor wanneer deze drie voorwaarden samen vervuld zijn:
- het contract trad vóór 14 oktober 2022 in werking;
- de woning heeft EPB-label E, F of G, of geen geldig certificaat;
- de woning wordt verhuurd op de privémarkt of door een OCMW, gemeente of sociaal verhuurkantoor. Woningen van de OVM's en het Woningfonds vallen erbuiten.
Eerst bereken je de normale geïndexeerde huur. Daarna vermenigvuldig je die met de factor voor de verjaardagsmaand. Bij label F of G verwijdert de factor een volledig jaar indexatie, namelijk 2022-2023. Bij label E verwijdert hij de helft daarvan. Brussel Huisvesting publiceert de maandelijkse factoren en een Excel-rekenhulp.
Vergelijk de regels met Wallonië en Vlaanderen in huurindexatie en het energiecertificaat.
Wanneer en hoe vraag je indexatie?
Indexatie kan elk jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding. De verhuurder hoeft ze niet meteen te vragen. Wacht hij, dan kan hij alleen de 3 maanden vóór de maand van zijn verzoek inhalen. Eerdere maanden zijn verloren. Lees wanneer je huurindexatie vraagt en vergeten of laattijdige huurindexatie.
Als huurder: hoe controleer je het gevraagde bedrag?
- Controleer of het contract geregistreerd is, in MyMinfin bij je patrimoniumdocumenten.
- Controleer of je een geldig EPB-certificaat kreeg en noteer het label.
- Bereken opnieuw met de juiste indexmaanden. Een veelgemaakte fout is vertrekken van de al geïndexeerde huur van vorig jaar, in plaats van de basishuurprijs.
- Neem bij onenigheid schriftelijk contact op met de verhuurder. Zonder akkoord beslist de vrederechter.
Veelgestelde vragen
Mag de huur in Brussel in 2026 worden geïndexeerd?
Ja, eenmaal per jaar op de verjaardag, als het contract geregistreerd is, de huurder een geldig EPB-certificaat kreeg en het contract indexatie niet verbiedt.
Mijn woning heeft EPB-label F: mag de huur stijgen?
Ja, maar bij een contract van vóór 14 oktober 2022 haalt een correctiefactor ongeveer één jaar indexatie uit het bedrag. Bij een recenter contract geldt de normale indexatie.
Wat als mijn contract niet geregistreerd is?
In Brussel mag de verhuurder de huur niet indexeren zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is.
Kan de verhuurder indexatie van vorige jaren vorderen?
Nee. Hij kan alleen de 3 maanden vóór de maand van zijn schriftelijke verzoek inhalen.
Basishuurprijs, contractdata, Gewest en energielabel: de rekenhulp toont de juiste indexmaanden en berekent het bedrag.
Bronnen
Infocheck.be is geen officiële website. Deze informatie is indicatief en vervangt geen juridisch advies. Neem bij twijfel contact op met de huisvestingsdienst van je Gewest of met een vrederechter.