Mede-eigendom: wet, meerderheden en reservefonds

Kort: de “nieuwe wet op mede-eigendom” is de wet van 18 juni 2018, van kracht sinds 1 januari 2019. De regels staan sinds 1 september 2021 in artikelen 3.78 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek. De meerderheid voor werken werd 2/3 in plaats van 3/4, een reservefonds van minstens 5 % van de lasten werd verplicht en de kopersinformatie werd uitgebreid. Een wetsvoorstel wil energiewerken makkelijker maken, maar is nog niet aangenomen.

Koop je een appartement?

Bereken notariskosten en registratierechten voor je gewest.

Bereken de aankoopkosten →

Welke teksten gelden?

Mede-eigendom organiseert een gebouw met aparte kavels, zoals appartementen, winkels of garages, en gemeenschappelijke delen: dak, gevel, trappenhuis en lift. De regels evolueerden meermaals:

1994: eerste volledige regeling voor gedwongen mede-eigendom van gebouwen.
2010: versterking van syndicus en algemene vergadering.
18 juni 2018: hervorming die op 1 januari 2019 inging en nog vaak “de nieuwe wet” heet.
1 september 2021: opname in Boek 3 “Goederen”, artikelen 3.78–3.100, zonder grote inhoudelijke wijziging.

Daarnaast gelden de basisakte met kavels en aandelen, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde.

De VME en haar organen

Alle mede-eigenaars vormen de vereniging van mede-eigenaars (VME), met rechtspersoonlijkheid.

Algemene vergadering: minstens jaarlijks, neemt belangrijke beslissingen.
Syndicus: voert beslissingen uit, beheert de rekeningen en vertegenwoordigt de VME. Benoeming voor maximaal drie jaar, hernieuwbaar.
Raad van mede-eigendom: controleert de syndicus. Verplicht vanaf twintig kavels, zonder kelders, garages en parkeerplaatsen; facultatief in kleinere gebouwen.

Een commissaris van de rekeningen, eventueel een mede-eigenaar, controleert jaarlijks de boekhouding.

Meerderheden op de algemene vergadering

De hervorming verlaagde meerderheden om blokkeringen te vermijden. Ze worden berekend volgens de aandelen van aanwezige en vertegenwoordigde eigenaars. Onthoudingen tellen niet mee.

Beslissing	Meerderheid
Dagelijks beheer, wettelijk verplichte werken, bewarende handelingen	Volstrekte meerderheid (meer dan 50 %)
Werken aan gemeenschappelijke delen (behalve wettelijk verplichte), statutenwijziging over het gebruik van gemeenschappelijke delen	2/3 van de stemmen
Wijziging van de kostenverdeling of bestemming, afbraak en heropbouw om gezondheids- of veiligheidsredenen	4/5 van de stemmen
Wijziging van eigendomsaandelen (behoudens uitzonderingen), volledige afbraak zonder veiligheidsreden	Eenparigheid

Voor een geldige eerste vergadering geldt een quorum: meer dan de helft van de eigenaars, aanwezig of vertegenwoordigd, met minstens de helft van de aandelen; of aanwezigen die samen meer dan drie vierde van de aandelen bezitten. Wordt het quorum niet gehaald, dan kan een tweede vergadering ongeacht het aantal aanwezigen beslissen.

Het verplichte reservefonds

Sinds 2019 legt de VME een reservefonds aan voor grote toekomstige werken, zoals dak, gevel of lift. De jaarlijkse bijdrage is minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar. De vergadering kan met 4/5 afzien van de aanleg. Voor nieuwe gebouwen start de verplichting vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen.

Een voldoende reserve beperkt voor een koper het risico op een grote onverwachte kapitaaloproep vlak na de aankoop.

Verplichte informatie bij verkoop

Vóór het compromis bezorgt verkoper of notaris de informatie van de syndicus aan de koper:

Bedragen van werk- en reservekapitaal.
Openstaande schulden van de verkoper.
Kapitaaloproepen voor besliste werken.
Notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar.
Lopende rechtszaken.
De laatst goedgekeurde balans.

De wet regelt ook wie na de verkoop welke bijdragen draagt. Tijdstip van beslissing, kapitaaloproep en eigendomsoverdracht spelen daarbij een rol. Lees de notulen en laat in de aankoopakte duidelijk vastleggen welke werken voor koper of verkoper zijn.

Individuele rechten

Een mede-eigenaar kan de rechter binnen vier maanden na de vergadering vragen een onregelmatige beslissing te vernietigen.
Bij een ongegronde weigering kan de rechter noodzakelijke of dringende werken toestaan.
Onder wettelijke voorwaarden mag een eigenaar op eigen kosten bepaalde nutsvoorzieningen, bijvoorbeeld kabels, in gemeenschappelijke delen aanleggen.
Vertegenwoordiging via een schriftelijke volmacht kan, maar het aantal volmachten per lasthebber is begrensd.

Voorstel voor energierenovatie

Door klimaatdoelen en gewestelijke energie-eisen moeten veel gebouwen worden geïsoleerd. Een voorstel van Kamerlid Oskar Seuntjens, geamendeerd op 2 december 2025 onder DOC 56 0849, voorziet:

Een ruime definitie van energie-efficiëntiewerken.
Beslissen met een volstrekte meerderheid in plaats van 2/3.
Een uitbreiding van de reservefondsverplichting tot kleine mede-eigendommen onder twintig kavels.
Gebruik van het reservefonds voor energiewerken.
Betere informatie aan kopers over VME-leningen.

In november 2026 is de tekst niet goedgekeurd. Hij kan nog wijzigen of worden ingetrokken. Een voorstel is geen geldende regel.

Verdeling van de lasten

Gemeenschappelijke kosten volgen in principe de aandelen in de basisakte. Het reglement kan voor bepaalde posten een andere sleutel bepalen: gelijkvloerse eigenaars betalen bijvoorbeeld niet altijd voor de lift. Een benadeelde mede-eigenaar kan de rechter om aanpassing vragen bij een verkeerde berekening of gewijzigde toestand. Individueel gemeten water- of verwarmingsverbruik is een private last.

Praktische tips

Lees vóór de aankoop de laatste drie notulen en controleer het reservefonds.
Neem deel aan vergaderingen: daar worden grote werken en bijdragen beslist.
Betwist onregelmatigheden tijdig: de termijn is vier maanden.
Begroot de prijs, registratierechten, notariskosten en toekomstige gemeenschappelijke lasten samen.

Veelgestelde vragen

Wat is de nieuwe wet op mede-eigendom?

De wet van 18 juni 2018, van kracht sinds 1 januari 2019. De regels staan sinds 2021 in artikelen 3.78 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek.

Welke meerderheid is nodig voor werken?

In principe 2/3 voor gemeenschappelijke werken, en een volstrekte meerderheid voor wettelijk verplichte werken. Een energievoorstel wil dat uitbreiden, maar is nog niet aangenomen.

Is een reservefonds verplicht?

Ja, jaarlijks minstens 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten. Afzien kan met een meerderheid van 4/5.

Wanneer is een raad van mede-eigendom verplicht?

Vanaf twintig kavels, zonder kelders, garages en parkeerplaatsen mee te rekenen.

Hoelang kan ik een beslissing aanvechten?

Een onregelmatige beslissing kan binnen vier maanden na de algemene vergadering bij de rechter worden aangevochten.

Infocheck.be is geen officiële website. Vraag bij een concreet geschil advies aan syndicus, notaris of advocaat. De basisakte en de toepasselijke wet bepalen je rechten.