En bref : la « nouvelle loi copropriété » est la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Ses règles se trouvent aujourd’hui dans les articles 3.78 à 3.100 du Code civil (Livre 3, depuis le 1er septembre 2021). Elle a abaissé les majorités pour les travaux (2/3 au lieu de 3/4), rendu le fonds de réserve obligatoire (au moins 5 % des charges) et renforcé l’information de l’acheteur. Une proposition de loi en discussion à la Chambre veut faciliter les travaux d’économie d’énergie, mais elle n’est pas votée.
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Quels sont les textes en vigueur ?
La copropriété est l’organisation d’un immeuble divisé en plusieurs lots (appartements, commerces, garages) avec des parties communes : toiture, façades, cage d’escalier, ascenseur… En Belgique, les règles ont été réformées plusieurs fois :
- 1994 : première loi complète sur la copropriété forcée des immeubles ;
- 2010 : réforme qui renforce le rôle du syndic et de l’assemblée générale ;
- Loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019 : c’est elle que l’on appelle encore souvent la « nouvelle loi copropriété » ;
- Livre 3 du Code civil (« Les biens »), en vigueur depuis le 1er septembre 2021 : les règles de la copropriété y ont été intégrées dans les articles 3.78 à 3.100, sans changement majeur sur le fond.
Chaque immeuble a aussi ses propres documents : l’acte de base (qui décrit les lots et les quotes-parts), le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur.
L’association des copropriétaires et ses organes
Tous les copropriétaires forment ensemble l’association des copropriétaires (ACP), qui a la personnalité juridique. Elle agit par trois organes :
- L’assemblée générale : elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an et prend les décisions importantes.
- Le syndic : il exécute les décisions, gère les comptes et représente l’ACP. Il est désigné pour 3 ans au maximum, renouvelable.
- Le conseil de copropriété : il contrôle le syndic. Il est obligatoire dans les immeubles de 20 lots ou plus (hors caves, garages et parkings) et facultatif dans les autres.
Un commissaire aux comptes (qui peut être un copropriétaire) vérifie chaque année les comptes du syndic.
Les majorités en assemblée générale
C’est l’un des changements les plus importants de la loi de 2018 : les majorités ont été abaissées pour éviter les blocages. Elles se calculent sur les voix des copropriétaires présents ou représentés (selon leurs quotes-parts), sans compter les abstentions.
| Décision | Majorité |
|---|---|
| Décisions courantes, travaux imposés par la loi, actes conservatoires | Majorité absolue (plus de 50 %) |
| Travaux aux parties communes (sauf ceux imposés par la loi), modification des statuts sur la jouissance des parties communes | 2/3 des voix |
| Modification de la répartition des charges, changement d’affectation, démolition et reconstruction pour raisons de salubrité ou de sécurité | 4/5 des voix |
| Modification des quotes-parts de copropriété (sauf exceptions), démolition complète hors raisons de sécurité | Unanimité |
Pour que l’assemblée puisse délibérer, il faut un quorum : plus de la moitié des copropriétaires présents ou représentés, possédant au moins la moitié des quotes-parts (ou plus de trois quarts des quotes-parts à eux seuls). Si le quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée peut délibérer quel que soit le nombre de présents.
Le fonds de réserve obligatoire
Depuis 2019, chaque copropriété doit constituer un fonds de réserve pour les gros travaux futurs (toiture, façade, ascenseur…). La contribution annuelle doit être d’au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’assemblée générale peut décider de ne pas le faire, mais seulement à la majorité des 4/5. Les immeubles récents bénéficient d’un délai : l’obligation commence 5 ans après la réception provisoire des parties communes.
Pour un acheteur, c’est un point important : un fonds de réserve bien rempli évite des appels de fonds importants quelques mois après l’achat.
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Vendre ou acheter un appartement : l’information obligatoire
Avant la signature du compromis, le vendeur (ou le notaire) doit transmettre à l’acheteur des informations demandées au syndic, notamment :
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- les arriérés de charges du vendeur ;
- la situation des appels de fonds pour des travaux décidés ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- les procédures judiciaires en cours ;
- le dernier bilan approuvé.
La loi précise aussi qui paie quoi après la vente. La date de la décision, celle de l’appel de fonds et celle du transfert de propriété peuvent intervenir dans la répartition. Lisez les procès-verbaux et faites préciser dans l’acte d’achat quels travaux sont à charge du vendeur ou de l’acheteur.
Les droits individuels du copropriétaire
- Chaque copropriétaire peut demander au juge d’annuler une décision irrégulière de l’assemblée générale, dans un délai de 4 mois à partir de la date de l’assemblée.
- Il peut demander au juge l’autorisation de faire des travaux urgents ou nécessaires si l’assemblée refuse sans raison.
- Un copropriétaire peut faire, à ses frais, des travaux sur les parties communes pour installer certains équipements d’utilité (par exemple des câbles), dans des conditions fixées par la loi.
- Il peut se faire représenter à l’assemblée par une procuration écrite, mais un mandataire ne peut pas détenir trop de procurations.
Ce qui pourrait changer : la rénovation énergétique
Pour atteindre les objectifs climatiques et les exigences PEB des Régions, beaucoup d’immeubles devront être isolés dans les prochaines années. Les règles de majorité peuvent alors bloquer les projets. Une proposition de loi déposée par le député Oskar Seuntjens (Vooruit) et amendée le 2 décembre 2025 (document Chambre DOC 56 0849) prévoit notamment :
- une définition large des « travaux d’efficience énergétique » ;
- la possibilité de voter ces travaux à la majorité absolue au lieu des 2/3 ;
- l’obligation du fonds de réserve étendue aux petites copropriétés (moins de 20 lots) ;
- l’utilisation du fonds de réserve pour financer ces travaux ;
- une meilleure information de l’acheteur sur les prêts contractés par l’ACP.
En novembre 2026, ce texte n’est pas voté. Il peut encore être modifié ou abandonné. Nous mettrons cette page à jour en cas d’adoption.
Comment sont réparties les charges ?
Les charges communes sont en principe réparties selon les quotes-parts de chaque lot dans les parties communes, fixées dans l’acte de base. Mais le règlement de copropriété peut prévoir une autre clé pour certains frais : par exemple, les propriétaires du rez-de-chaussée ne paient pas toujours l’ascenseur. Chaque copropriétaire peut demander au juge de modifier une répartition qui lui cause un préjudice, si elle a été mal calculée ou si l’immeuble a changé. Les charges privatives (votre propre consommation d’eau ou de chauffage, quand elle est mesurée) sont payées par chaque occupant.
Nos conseils
- Avant d’acheter, lisez les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale et regardez le montant du fonds de réserve.
- Participez aux assemblées : c’est là que se décident les gros travaux et les charges.
- Contestez vite une décision irrégulière : le délai est de 4 mois.
- Calculez le budget complet d’un achat : prix, frais de notaire, droits d’enregistrement, et futures charges.
Questions fréquentes
Quelle est la nouvelle loi sur la copropriété en Belgique ?
C’est la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Ses règles se trouvent aujourd’hui dans les articles 3.78 à 3.100 du Code civil, depuis le 1er septembre 2021.
Quelle majorité faut-il pour voter des travaux en copropriété ?
En principe 2/3 des voix pour les travaux aux parties communes, et la majorité absolue pour les travaux imposés par la loi. Une proposition de loi veut permettre la majorité absolue pour les travaux d’économie d’énergie, mais elle n’est pas votée.
Le fonds de réserve est-il obligatoire ?
Oui. Il doit être alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % des charges communes ordinaires. L’assemblée peut y renoncer à la majorité des 4/5.
Quand faut-il un conseil de copropriété ?
Il est obligatoire dans les immeubles de 20 lots ou plus (sans compter les caves, garages et parkings). Il est facultatif dans les autres.
Combien de temps pour contester une décision de l’assemblée générale ?
Un copropriétaire peut demander au juge d’annuler une décision irrégulière dans les 4 mois qui suivent l’assemblée générale.
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Sources
- Justel : Code civil, Livre 3 « Les biens » (loi du 4 février 2020)
- Notaire.be (Fednot) : informations sur l’achat immobilier et la copropriété
- Chambre : amendements à la proposition de loi DOC 56 0849 sur la copropriété (2 décembre 2025)
- Lexgo : nouvelle loi concernant le régime de la copropriété (loi du 18 juin 2018)
Infocheck.be n'est pas un site officiel. Cet article explique la loi telle que nous la comprenons au 10 novembre 2026, à partir des sources ci-dessus. Les règles peuvent changer : vérifiez toujours auprès de l'organisme concerné ou d'un professionnel (avocat, notaire, syndicat, mutualité) avant de prendre une décision.